Espagne

Immobilier espagnol décoté · Barcelone

Acheter la dette,
pas seulement le bien.

VISIOON Patrimonia accompagne les investisseurs privés dans l'acquisition d'actifs immobiliers espagnols sous leur valeur de marché — par le rachat de créances hypothécaires, les ventes judiciaires et les portefeuilles bancaires.

Faire analyser un dossier Notre méthode

Expertise

Trois voies d'accès aux actifs décotés

Le marché espagnol des actifs non performants reste l'un des rares en Europe où un bien peut s'acquérir nettement sous sa valeur vénale — à condition de savoir lire un dossier avant d'y engager des fonds.

Rachat de créance hypothécaire

Acquisition de la créance auprès du détenteur — banque, fonds ou servicer — avant l'issue de la procédure. La décote se négocie en amont, sur la dette, et non dans la salle des ventes.

Subastas judiciaires

Ventes aux enchères publiées au BOE. Un accès direct au bien, mais un terrain exigeant : rang des charges, dettes municipales, arriérés de copropriété et situation d'occupation se vérifient avant de déposer.

Actifs bancaires & portefeuilles

Biens repris au bilan des établissements financiers, cédés à l'unité ou par lots. Un canal discret, où la qualité de la relation et la rapidité d'exécution font l'essentiel du prix.

Méthode

Rien ne s'engage avant que le dossier ne soit lisible

Chaque opportunité suit le même parcours. Les étapes ne se sautent pas : c'est ce qui sépare une décote réelle d'une décote apparente.

Sourcing

Identification de l'actif via nos canaux : servicers, études judiciaires, réseaux locaux.

Identification

Référence cadastrale, surfaces officielles, année, situation urbanistique du bien.

Cargas

Nota simple au registre : titulaire, hypothèques, embargos et surtout leur rang.

Valorisation

Fourchette €/m² par comparables, valeur de liquidation forcée, seuil de rachat maximal.

Acquisition

Négociation, structuration, formalités notariales et pilotage jusqu'à la revente.

Un dossier, en pratique

Ce que nous regardons
avant de vous en parler

Un adosado de 69 m² sur la Costa Blanca, construit en 2005. Sur le papier, une annonce comme une autre. En pratique, six points décident si le dossier vaut d'être instruit.

Le rang hypothécaire — toute charge antérieure survit à l'adjudication et s'impose à l'acquéreur.
Les dettes municipales — IBI et taxes locales se transmettent avec le bien, pas avec le vendeur.
Les arriérés de copropriété — l'année en cours et trois exercices antérieurs restent dus.
L'occupation — elle détermine le coût réel et le délai de sortie, parfois de douze à dix-huit mois.
Le comparable juste — la moyenne communale ne dit rien : seul compte le segment du bien.
Le seuil de rachat — au-delà, l'opération perd la marge de sécurité qui la justifiait.

Structure d'un avis de valeur

Valeur de marché estimée	€/m² × surface
Valeur de liquidation forcée	− 30 à − 40 %
Seuil de rachat maximal	plafond d'engagement
Charges & dettes reprises	à budgéter
Droits de mutation (ITP)	selon communauté
Scénarios de sortie	prudent · central · optimiste

Chaque dossier fait l'objet d'une note écrite, chiffrée et sourcée. Les hypothèses y sont indiquées comme telles — un avis de valeur n'est ni une expertise réglementée, ni une garantie de résultat.

À propos

Une conviction simple

VISIOON Patrimonia est né d'une conviction simple : sur le marché espagnol des actifs décotés, l'avantage ne vient pas du volume de dossiers vus, mais de la rigueur avec laquelle chacun est vérifié.

Établi à Barcelone et présent dans toute l'Espagne, le cabinet travaille pour des investisseurs privés qui veulent comprendre exactement ce qu'ils achètent : le bien, la créance, les charges qui y sont attachées et le chemin de sortie. Chaque dossier est documenté à partir de sources officielles — Catastro, Registro de la Propiedad, publications judiciaires — et présenté sous forme de note écrite.

La discrétion, la traçabilité des sources et l'honnêteté sur ce qui reste incertain font partie du travail au même titre que le chiffrage.

Membre

Family office Exxpert.ch — Genève

VISIOON Patrimonia est membre du family office Exxpert.ch, établi à Genève, en Suisse.

Cette appartenance ouvre de multiples possibilités de structuration et de services, qui permettent d'optimiser la situation de nos clients bien au-delà de la seule acquisition immobilière.

Échanger sur un projet

Contact

Un dossier à faire regarder ?

Envoyez-nous l'adresse ou la référence du bien. Vous recevez un premier avis de valeur documenté, sans engagement.

E-mail: contact@visioonpatrimonia.com
Site: VisioonPatrimonia.com
Zone d'intervention: Espagne
Bureau: Barcelone, Espagne — sur rendez-vous

Nos entités

Une structure espagnole et un family office genevois

VISINPatrimonia

VISIOON Patrimonia SL

Mallorca 214 · 08008 Barcelone, Espagne
Chemin des Aulx 10 · 1228 Plan-les-Ouates, Genève

Sourcing et exécution des dossiers

Exxpert.ch Fiduciaire

Chemin des Aulx 10 · 1228 Plan-les-Ouates, Genève

Structuration et fiscalité

VISIOON Patrimonia est membre du family office Exxpert.ch — Genève. Ce partenariat ouvre de multiples possibilités de structuration et de services permettant d'optimiser les situations de nos clients : détention, fiscalité, transmission et financement.

Acheter la dette,pas seulement le bien.