Spagna

Immobili spagnoli scontati · Barcellona

Comprare il debito,
non solo l’immobile.

VISIOON Patrimonia affianca gli investitori privati nell’acquisizione di immobili spagnoli sotto il valore di mercato — tramite l’acquisto di crediti ipotecari, le vendite giudiziarie e i portafogli bancari.

Far analizzare un dossier Il nostro metodo

Competenze

Tre vie d’accesso agli attivi scontati

Il mercato spagnolo degli attivi deteriorati resta uno dei pochi in Europa in cui un immobile può essere acquisito nettamente sotto il suo valore venale — a condizione di saper leggere un dossier prima di impegnarvi dei fondi.

Acquisto di credito ipotecario

Acquisizione del credito presso il titolare — banca, fondo o servicer — prima della conclusione della procedura. Lo sconto si negozia a monte, sul debito, e non nella sala d’asta.

Aste giudiziarie (subastas)

Aste pubblicate sul BOE. Un accesso diretto all’immobile, ma un terreno esigente: rango dei gravami, debiti comunali, arretrati condominiali e situazione occupativa si verificano prima di presentare un’offerta.

Attivi bancari e portafogli

Immobili iscritti al bilancio degli istituti finanziari, ceduti singolarmente o a lotti. Un canale discreto, in cui la qualità della relazione e la rapidità d’esecuzione determinano gran parte del prezzo.

Metodo

Nulla si impegna prima che il dossier sia leggibile

Ogni opportunità segue lo stesso percorso. Le tappe non si saltano: è ciò che distingue uno sconto reale da uno sconto apparente.

Sourcing

Identificazione dell’attivo tramite i nostri canali: servicer, atti giudiziari, reti locali.

Identificazione

Riferimento catastale, superfici ufficiali, anno, situazione urbanistica dell’immobile.

Gravami (cargas)

Nota simple al registro: titolare, ipoteche, pignoramenti e soprattutto il loro rango.

Valutazione

Forbice €/m² per comparabili, valore di liquidazione forzata, soglia massima di acquisto.

Acquisizione

Negoziazione, strutturazione, formalità notarili e gestione fino alla rivendita.

Un dossier, in pratica

Ciò che guardiamo
prima di parlarvene

Una villetta a schiera di 69 m² sulla Costa Blanca, costruita nel 2005. Sulla carta, un annuncio come tanti. In pratica, sei punti decidono se il dossier meriti di essere istruito.

Il rango ipotecario — ogni gravame anteriore sopravvive all’aggiudicazione e si impone all’acquirente.
I debiti comunali — IBI e tributi locali si trasmettono con l’immobile, non con il venditore.
Gli arretrati condominiali — l’anno in corso e tre esercizi precedenti restano dovuti.
L’occupazione — determina il costo reale e i tempi di uscita, talvolta da dodici a diciotto mesi.
Il comparabile corretto — la media comunale non dice nulla: conta solo il segmento dell’immobile.
La soglia di acquisto — oltre, l’operazione perde il margine di sicurezza che la giustificava.

Struttura di una stima di valore

Valore di mercato stimato	€/m² × superficie
Valore di liquidazione forzata	− 30 a − 40 %
Soglia massima di acquisto	tetto d’impegno
Gravami e debiti assunti	da mettere a budget
Imposta di trasferimento (ITP)	secondo la comunità autonoma
Scenari di uscita	prudente · centrale · ottimistico

Ogni dossier è oggetto di una nota scritta, quantificata e documentata. Le ipotesi vi sono indicate come tali — una stima di valore non è né una perizia regolamentata né una garanzia di risultato.

Chi siamo

Una convinzione semplice

VISIOON Patrimonia nasce da una convinzione semplice: sul mercato spagnolo degli attivi scontati, il vantaggio non deriva dal numero di dossier visti, ma dal rigore con cui ciascuno viene verificato.

Con sede a Barcellona e presente in tutta la Spagna, lo studio lavora per investitori privati che vogliono capire esattamente cosa acquistano: l’immobile, il credito, i gravami a esso collegati e la via d’uscita. Ogni dossier è documentato a partire da fonti ufficiali — Catastro, Registro de la Propiedad, pubblicazioni giudiziarie — e presentato sotto forma di nota scritta.

La discrezione, la tracciabilità delle fonti e l’onestà su ciò che resta incerto fanno parte del lavoro quanto i numeri.

Membro

Family office Exxpert.ch — Ginevra

VISIOON Patrimonia è membro del family office Exxpert.ch, con sede a Ginevra, in Svizzera.

Questa appartenenza apre molteplici possibilità di strutturazione e di servizi, che consentono di ottimizzare la situazione dei nostri clienti ben oltre la sola acquisizione immobiliare.

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Contatti

Un dossier da far esaminare?

Inviateci l’indirizzo o il riferimento dell’immobile. Riceverete una prima stima di valore documentata, senza impegno.

E-mail: contact@visioonpatrimonia.com
Sito web: VisioonPatrimonia.com
Area di intervento: Spagna
Ufficio: Barcellona, Spagna — su appuntamento

Le nostre entità

Una struttura spagnola e un family office ginevrino

VISINPatrimonia

VISIOON Patrimonia SL

Mallorca 214 · 08008 Barcellona, Spagna
Chemin des Aulx 10 · 1228 Plan-les-Ouates, Ginevra

Sourcing ed esecuzione dei dossier

Exxpert.ch Fiduciaire

Chemin des Aulx 10 · 1228 Plan-les-Ouates, Ginevra

Strutturazione e fiscalità

VISIOON Patrimonia è membro del family office Exxpert.ch — Ginevra. Questa partnership apre molteplici possibilità di strutturazione e di servizi per ottimizzare la situazione dei nostri clienti: detenzione, fiscalità, successione e finanziamento.

Comprare il debito,non solo l’immobile.